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Aluguel pela hora da morte

O índice que regula os preços dos aluguéis está negativo, mas, ao invés de redução na mensalidade, há proprietários e corretores propondo aumentar o valor da locação. O acumulado dos 12 meses do Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M) é de - 0,66% em julho, no entanto, nas empresas do setor imobiliário de aluguéis há um consenso: se o índice está negativo, os preços não sofrem queda. Ou seja, permanecem os mesmos.

Para o primeiro aluguel ou para quem vai renovar o contrato, a situação é ainda mais difícil. A baixa oferta de imóveis para locação em Salvador vai na contramão da demanda, levando à supervalorização do segmento em até 33%, principalmente nos bairros mais populares, onde a procura é maior.

Embora o IGP-M seja o principal indicador fixado em contrato como referência para reajuste anual de aluguéis, na hora da renovação, o que tem prevalecido é a negociação. “Na prática, o índice não tem muita influência porque quando o IGP-M sobe demais, o inquilino também negocia com o locador para que não seja repassado todo o reajuste”, explica o diretor de habitação da Associação dos Dirigentes das Empresas do Mercado Imobiliário( Ademi-BA), José Azevedo Filho.

Foi justamente o poder de barganha que garantiu que a biomédica Daniella Araújo, 25 anos, conseguisse manter o valor do aluguel inalterado. “O proprietário queria aumentar de R$ 500 para R$ 700, alegando que o valor estava muito baixo para um prédio com boa localização. Alegamos para ele que seria inviável pagar um aluguel naquele valor com uma taxa de condomínio de R$ 492 em um prédio sem infra-estrutura”, conta.

Diante dos argumentos, o proprietário acabou cedendo. Já a administradora de empresas Iracema Marques, 30 anos, teve que arcar com um aumento de 2% no valor do aluguel recentemente. “Pagava R$ 500, mas agora aumentou para R$ 510”, conta a administradora, acrescentando que vai argumentar com o corretor que o IGP-M tem dado negativo.
 
 
Demanda
 
De acordo com o vice-presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis (Creci), José Alberto Vasconcelos, é a falta de unidades habitacionais disponíveis para locação que tem inflacionado os custos do primeiro aluguel e das renovações.
 
Isso significa que, se o contrato estiver terminando, as negociações para reiniciá-lo serão mais duras, já que o locador não será obrigado a seguir a variação do índice.
 
É justamente nesse cenário de pouca oferta e muita demanda que proprietários e corretores se sentem à vontade para ditar as regras na hora de definir valores. “Quando o IGP-M está negativo, os contratos ficam paralisados, os preços não aumentam e nem diminuem. Já os preços dos novos aluguéis têm subido”, informa, revelando que os maiores reajustes estão ocorrendo em bairros populares.
 
Como exemplo, o especialista cita o bairro de Pernambués, onde os apartamentos de dois quartos eram alugados, em média, por R$ 450, mas subiram para R$ 600. No Cabula, saltou de R$ 400 para R$ 500 e, na Paralela, o aumento gira em torno de 20%.
 
Já nos bairros de classe média, os valores aumentaram também. Contudo, em menor proporção. O problema da pouca oferta de imóveis, segundo Vasconcelos, deve ser sanado em 2010, quando começam a ser entregues as unidades comercializadas no período de pico dos lançamentos, que teve início no ano passado. “Com a entrega dos apartamentos, os preços sofrerão baixa,beneficiando quem vive de aluguel”.
 
Codecon tira dúvidas do inquilino 

Quem tem dúvidas ou acha que está sendo lesado no reajuste do aluguel pode procurar a Coordenadoria de Defesa do Consumidor da Prefeitura Municipal de Salvador (Codecon). Ao todo, por mês, são realizados 460 cálculos nas quatro unidades - Itapagipe, Rua Chile, Estação de Tranbordo do Iguatemi e Cajazeiras.
 
De acordo com o coordenador da Codecon, Rubem Carneiro Filho, qualquer pessoa que tem contrato que usa como indexador o IGP-M como índice regulador do reajuste pode se dirigir a uma das unidades para fazer os cálculos de quanto deve pagar pelo aluguel. “É muito comum, no momento do reajuste, o proprietário querer colocar um aluguel mais alto do que a variação do índice”, explicou o titular da Codecon.
 
Os casos em que a situação não é resolvida consensualmente vão parar em audiências de conciliação. No entanto, como a oferta de imóveis para alugar é inferior à demanda, Carneiro diz que muitas vezes o inquilino acaba ficando refém da situação por medo de não conseguir renovar o contrato. “A pessoa não pode aceitar tudo o que o proprietário quer. Em caso de dúvida, deve procurar ajuda sobre os seus direitos, evitando sair lesado”, orienta Rubem Carneiro.
 
Em caso de fim de contrato, ainda segundo ele, o Código do Consumidor determina que o locador deve conceder um prazo de 60 dias para o inquilino procurar outro imóvel.
 
 
ANTES DE ALUGAR... 
 
Atenção Verifique as condições do imóvel. Realize, junto com o proprietário, uma vistoria, anotando o estado de conservação do imóvel por meio de um termo por escrito, evitando problemas futuros. 
 
Contrato É necessário constar no contrato o valor do aluguel, índice de reajuste, duração da locação, multas por atraso no pagamento, forma e local de pagamento aluguel, etc. Não poderá ser cobrado do inquilino valor referente à elaboração do contrato ou de ficha cadastral . Essas despesas são pagas pelo locador. 
 
Garantia O proprietário poderá exigir que o inquilino ofereça alguma garantia para a locação. No caso da caução, não pode ser maior do que o valor de três aluguéis e deverá ser depositada em caderneta de poupança. No final do contrato, não havendo dívidas, o inquilino receberá o total da conta de poupança. Há ainda entre os mecanismos de garantia o fiador e o seguro fiança.
 
O que é IGP-M?
O IGP-M, índice de inflação mais usado para regular os contratos de aluguel, é medido pela Fundação Getúlio Vargas (FGV). O valor usado para corrigir os contratos é o acumulado dos últimos 12 meses.
A FGV divulga três prévias por mês. Até a segunda prévia de agosto, divulgada no último dia 21, o índice acumula deflação de 2,12% no ano (2009) e de 0,81% em 12 meses.
Confira como o índice tem se comportado nos últimos sete meses:
Julho -0,43 
Junho -0,10 
Maio -0,07 
Abril -0,15 
Março -0,74 
Fevereiro +0,26 
Janeiro -0,44
 
 
VEJA OS DEVERES DE CADA UM
 
Locador 
 
Condições
Entregar o imóvel em condições de uso. Se o inquilino perceber qualquer problema após a locação, deverá comunicar ao proprietário e solicitar o conserto, por escrito 

Recibos
Fornecer os recibo de pagamento do aluguel discriminado 

Taxas
Pagar os impostos (IPTU), taxas e prêmios de seguro complementar contra incêndio 

Extras
Pagar as despesas extraordinárias do condomínio: reformas no prédio, fundo de reserva, troca de cabo de elevador, etc

Locatário 

Pagamento
Quitar o aluguel no prazo e local estipulados 

Uso
Utilizar o imóvel conforme determinado em contrato (se para fins residenciais, não poderá ser utilizado para comércio) 

Cuidado
Devolver o imóvel, ao final da locação, no estado em que o recebeu 

Reforma
Não modificar o imóvel sem o consentimento prévio e por escrito, do proprietário

Despesas
Pagar as despesas ordinárias do condomínio: luz, água, limpeza e salários dos empregados
 
Como funciona o contrato
O tempo de duração do contrato de aluguel é definido entre as partes. No entanto, para os contratos com duração a partir de 30 meses, o proprietário fica respaldado por lei para, ao fim do prazo, fazer a rescisão da locação sema obrigação de demonstrar a razão da retomada do imóvel.
Durante a vigência contratual, os reajustes devem ser anuais. A lei do inquilinato estabelece que as partes podem fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste.
(notícia publicada na edição impressa do dia 24/08/2009 do CORREIO)

Fonte: Correio da Bahia

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